热门看点：前8月百强房企卖房超两万亿，头部央企的排名又发生了改变

楼市新政频出的八月份，市场及房企业绩表现如何？

(资料图片仅供参考)

业内机构数据显示，今年前8月，百强房企全口径销售总额20175.9亿元。央国企占据头部之余，彼此间的竞争也在拉大，本月中国海外发展（00688.HK）来到销售榜首。

市场层面的变量在同步发酵。月末多部门出台住房销售、房地产信贷管理等新政后，有一线销售人员称购房者咨询量、来访量提升，房贷新规等或将进一步影响市场需求。

百强卖房超两万亿，中海反超保利

在8月传统楼市淡季，政策端的动作并不平静。

月内，核心城市京沪接连出台需求端支持政策。其中，非京籍家庭在北京五环内买房的社保/个税门槛降为1年；大幅提高公积金贷款额度上限，最高贷款额度可达340万元。

政策暖风再吹，房企销售业绩表现如何？中指研究院数据显示，2026年1～8月，百强房企全口径销售总额为20175.9亿元，同期百强房企权益销售金额14068.8亿元。

对比前7月，彼时百强房企全口径销售总额为18042.1亿元。据此计算，8月单月百强房企全口径销售额为2133亿元，对比7月单月的2179亿元出现微幅下降。

淡季行情之下，房企之间的火热竞争却只增不减。截至8月末，中国海外发展（00688.HK）全口径销售额1654亿元位居第一，首次对保利发展（600048.SH）实现反超。

回看这两家企业的销售轨迹，今年前6个月，保利发展全口径销售超过中海地产8亿元；前7月，保利发展的销售优势缩小至仅6亿元；到8月末，保利发展全口径销售额1650亿元，较中海地产少了4亿元，首次在全口径销售上被其反超。

保利中海之外，其余前十房企的排位相对稳定。前8月，华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、绿城中国（03900.HK）的全口径销售额分别为1491亿元、1255亿元、1228亿元。截至目前，今年仅这五家房企销售额超千亿。

再看行业第六至第十的企业，建发房产、中国金茂（00817.HK）、越秀地产（00123.HK）、滨江集团（002244.SZ）、万科A（000002.SZ）前8月全口径销售金额分别为801亿元、741亿元、612亿元、581亿元、466亿元，企业销售排名与上月相同。

中指研究院表示，今年以来，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等企业销售额同比增长。这几家企业把投资锁在核心城市核心地段，把握了核心城市的复苏机遇。

如果将目光放到全行业，当前房企之间、项目之间的“K型分化”极为显著。

今年以来，行业销售千亿房企共5家，与上年同期持平；但百亿房企仅40家，较去年同期减少13家。千亿阵营趋稳，反映头部格局相对固化。百亿阵营继续减少，说明行业出清和销售承压仍在延续，中游房企销售恢复乏力，去化和回款压力较大。

项目层面也在分化，今年上海、北京、成都、杭州、天津等重点城市的热销项目走出独立行情，这些项目普遍在核心城市稀缺地段，以抬板社区、第四代住宅、立体双会所等配置领先存量房。刚需项目整体仍处承压区间，二手房市场进一步分流新房需求。

延年限降月供，购房门槛降低

从楼市整体行情看，8月以来市场热度有所回缩。

普睿地产研究数据显示，2026年8月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约964万平方米，环比季节性下滑；1～8月累计成交面积10104万平方米，累计同比下跌10%。

二手房方面，8月全国重点20城市二手房成交面积合计约1535万平方米，环比下降9%，同比增长5%。1～8月累计成交面积13440万平方米，累计同比正增长6%。

“整体来看，二手房市场在一季度末至二季度连续放量后，进入高位回落通道，环比动能已连续四个月走弱，但成交绝对规模仍显著高于新房。”该机构表示。

值得注意的是，8月末多部门联合出台新政，将重构房地产开发、融资、销售等基础制度。在新房销售方面，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售；在住房贷款方面，新政规定个人住房贷款上限提至40年，放款时点后移至竣工备案后。

中指研究院称，这是一次历史性制度变革，对购房者、房企、金融机构、市场均将产生深远的影响。对购房者而言，无论是预售门槛提升、推进现房销售，还是按揭“能拿房、再还贷”等措施，均以保障购房资金安全、确保按期交付、提升住房品质为出发点。

以房贷新政为例，期限延长最直接的效应，是显著缓解购房者初期的月供压力。以100万元贷款本金、3%房贷利率、等额本息还款为例，30年期月供约为4216元，而40年期降至约3580元，每月减少636元，每年可节省约7632元现金流，但总利息多出约20万元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，40年是政策上限而非强制期限，购房者可依据自身收入节奏与银行协商，亦可通过提前还贷等缩短还款周期。政策的核心目标是突破购房后最初五年的还贷瓶颈期，让更多合理需求“敢贷、能贷”，实操中具有弹性。

目前，政策出台后银行落地进展不一，不过购房者对新政的相关咨询有所提升。北京望京板块一位房产中介表示，月末一系列政策出台后，周末门店咨询的人流确实增多了，幅度在20%左右，购房者主要关心新规落地后房贷及月供的细则变化。

乐有家研究中心监测显示，8月30日门店二手签约量对比前一周周日上涨9%，周末两天一手看房量对比前一周末上涨7%。“深圳楼市已处于‘金九’行情提前释放的升温通道，房贷新政叠加学区房置业潮等多重因素，市场情绪将进一步被激活。”

严跃进表示，当前首付比例已处历史低位、房贷利率持续走低，叠加贷款期限延长带来的月供下降，三者共同形成“首付低、利率低、月供低”的格局。“三低”模式对住房消费释放形成多重支撑，预计将对房屋销售市场和信贷投放产生提振效应。

中信建投也表示，对购房居民而言，新政整体是受益利好。一方面，通过现房销售+交房即交证实现“所见即所得”，从源头防止烂尾。此外，预售房贷款在竣工备案后才发放，购房者不再为未交付的房子提前支付利息，“房财两空”风险被制度性消除。另一方面，购房门槛微降、年限放宽，收入偿债比放宽，对刚需和改善而言能够释放部分需求。

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